Come sta cambiando il mercato immobiliare?
Acquistare una casa o stipulare un contratto di affitto rappresentano due scelte tanto diverse quanto vicine. Se fino a qualche anno fa il mattone rappresentava un investimento sicuro e una scelta prioritaria per la maggior parte della popolazione, oggi sembrerebbe non essere più così.
Le ragioni da interpellare sono molteplici: una cultura familiare e lavorativa più propensa agli spostamenti, ma anche un cambiamento della situazione economica e sociale sullo sfondo.
Nomisma prevede per il 2023 un calo delle transazioni residenziali del 14,6%, passando da 784.000 del 2022 alle 670.000 dell’anno in corso. In totale si arriverebbe a una perdita nel giro d’affari del mercato immobiliare di circa 18 miliardi di euro, a questi si devono poi aggiungere tutte le operazioni connesse all’acquisto di una casa: spese notarili, ristrutturazioni, traslochi e acquisto di mobili.
Le cause sono da identificare in primis nella crisi economica in atto e nel vertiginoso aumento dei tassi d’interesse che scoraggiano una buona fetta di popolazione. Al tempo stesso però le banche si allontanano dai cittadini rendendo difficoltoso l’accesso al credito.
Difatti, se da una parte aumenta la soglia di reddito minimo necessario per ottenere un mutuo, dall’altra di fronte a una maggiore richiesta di finanziamenti a tasso fisso le banche operano con una cautela crescente consapevoli che nei prossimi anni si registrerà un incremento delle richieste di surroga.
A confermarlo è anche la percentuale di mutui erogati che nel 2023 dovrebbe scendere di oltre 18 punti percentuali rispetto all’anno precedente e che, sempre secondo Nomisma, potrebbe iniziare a risalire solamente nel 2025.
Una situazione analoga si verifica anche in Gran Bretagna dove nonostante i prezzi degli immobili sul mercato scendano rapidamente il continuo rialzo dei tassi di interesse diminuisce le richieste di mutuo.
Secondo la Bank of England la percentuale di mutui approvati si è ridotta del 20% rispetto al pre-pandemia.
Non c’è da stupirsi: l’inflazione ha raggiunto oggi il 4,5% e secondo le stime potrebbe crescere di un ulteriore punto percentuale per la fine dell’anno. Una crisi che però non sembra toccare le classi più agiate: la quota di potenziali clienti tra coloro che non necessitano di un supporto bancario è aumentata del 35% e le compravendite dell’8%.
Analogamente non si registrano difficoltà sul mercato degli immobili di lusso, basti pensare che secondo Knight Frank, società di consulenza immobiliare, nel 2023 sono stati venduti circa 160 immobili per un prezzo superiore ai 10 milioni di sterline (per un totale di circa 3,1 miliardi) e che solamente tra gennaio e maggio 2023 il numero di immobili venduti con valore superiore ai 5 milioni di sterline ha subito un incremento del 40%.
Per gli affitti, invece, si registra una situazione ben diversa: aumenta la domanda, diminuisce la disponibilità e, conseguentemente, crescono i prezzi. Diventa dunque sempre più difficile la ricerca di un posto dove vivere, soprattutto nelle grandi città, ce lo ricordano le storie degli studenti universitari che, con le tende pianate al di fuori delle più prestigiose facoltà, protestano per il caro-affitti.
Una delle grandi cause della riduzione degli immobili concessi in locazione per lunghi periodi è lo sviluppo degli affitti brevi, una realtà che ha profondamente modificato il nostro mercato immobiliare.
In Italia il numero di turisti che scelgono appartamenti in affitto sfiora i 180 milioni creando un fatturato di circa 11 miliardi di euro. Un sistema incredibilmente redditizio se si pensa che a Firenze in media un turista paga 190 euro a notte per un appartamento, mentre a Roma nelle aree più rinomate un locatore può realizzare ricavi lordi per circa 100.000 euro annui.
Ecco dunque che per incrementare i propri guadagni i proprietari di appartamenti decidono di rivolgersi a un mercato ben preciso: quello degli affitti brevi. Un mercato che però potrebbe presto subire delle modifiche come annuncia la ministra del Turismo Daniela Santanchè che sta lavorando a un piano normativo a livello nazionale. A questi si aggiunge l’entrata in vigore della Direttiva Europea Dac7 che prevede l’obbligo di comunicazione di ogni transazione da parte delle piattaforme digitali nei confronti dell’Agenzia dell’Entrate. Normativa che nasce con un obiettivo ben preciso, ovvero porre un freno alla quota di turismo sommerso che, secondo le stime di Sociometrica per Federalberghi, genererebbe un’evasione pari a circa 800 milioni di euro l’anno.
L’attuale realtà del nostro sistema economico si riflette prepotentemente sul mercato immobiliare, necessario diventa dunque la presenza di normativa adeguate in grado di tutelare i diritti essenziali di più categorie, come quello abitativo.
