Come si rinegozia il mutuo?
L’inflazione a due zeri provocata dalla guerra in Ucraina e dai postumi della pandemia ha messo in crisi il potere d’acquisto degli italiani. Per cercare di riportare i prezzi a un livello di stabilità, i tassi di interesse stanno subendo rialzi continui dalla Banca Centrale Europea, rendendo più alto il costo del denaro. Ma le politiche monetarie europee si riflettono sulle difficoltà riscontrate da chi deve rimborsare i finanziamenti ottenuti per l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile.
Dai dati di MutuiOnline.It emerge un importo medio del mutuo calato da 141.000 a 132.000 euro, a fronte di una durata media che si allunga da 22 anni a 24, sintomo del forte calo dei redditi medi e della difficoltà di rimborsare adeguatamente le banche.
Per tamponare l’emergenza liquidità, la Legge di Bilancio 2023 varata poco più di un mese fa reintegra la possibilità di rinegoziare il mutuo, traslandolo da un regime a tasso variabile (più suscettibile alle oscillazioni di mercato) a quello fisso: scopriamo come.
Cosa cambia tra fisso e variabile?
La differenza principale è la tipologia di tasso di interesse applicato. Si definisce a tasso fisso il mutuo che, dopo essere stato concordato con la banca, manterrà nel tempo il suo tasso di riferimento.
Concretamente, si traduce nel pagamento di una rata costante a prescindere dal costo del denaro. Quando la banca propone un tasso fisso, questo comprende al suo interno non solo lo Spread annuo - ossia la percentuale che ogni banca decide di aggiungere come proprio ricavo, nel rispetto dei limiti del tasso di usura indicati ogni tre mesi dal Ministero dell’Economia e delle Finanze - ma anche l’Irs (o Eurirs) cioè un parametro che per la banca rappresenta una garanzia per gli effetti negativi che l’invariabilità del tasso potrebbe avere.
Di conseguenza, nei momenti caratterizzati da maggiore incertezza e aumenti generalizzati dei tassi, stipulare un mutuo a tasso fisso risulta particolarmente vantaggioso.
Al contrario, con un mutuo a tasso variabile gli interessi da pagare alla banca si modificano nel tempo proprio in relazione all’andamento del costo del denaro, seguendo la variazione registrata dall’indice di riferimento Euribor e addizionando lo Spread. In questo caso, i mutuatari saranno maggiormente soggetti alle oscillazioni del mercato e alle politiche monetarie della Bce, con effetti variabili per il portafogli.
Rinegoziazione e surroga del mutuo
All’apparenza potrebbero sembrare sinonimi, ma si tratta di due clausole leggermente diverse grazie alle quali si possono apportare alcune modifiche al finanziamento erogato dalla banca per l’acquisto di un immobile.
La rinegoziazione è la possibilità di cambiare le condizioni contrattuali con la stessa banca che ha erogato il mutuo. In particolare possono essere riviste la durata del contratto - aumentando gli anni entro cui pagare le rate - il tasso di interesse, lo spread e infine il tipo di contratto, con la richiesta di passaggio dal mutuo a tasso variabile a quello fisso e viceversa.
Avviene a costo zero (senza spese notarili supplementari) ed è permesso solo nei casi in cui il debitore - per via di cambiamenti nel suo assetto finanziario e nelle sue esigenze economiche - si trovi in una situazione di difficoltà nel pagamento delle quote mensili. Per richiederla il cliente dovrà inviare una raccomandata a/r alla propria banca in cui si elencano tutte le condizioni che si desidera modificare, e se la banca intenderà accettarle allora il contratto potrà essere rivisto.
La surroga - nota anche come rinegoziazione mutuo Bersani - introdotta con decreto legge 7/2007, permette invece di spostare il proprio mutuo da un istituto di credito a un altro, rinegoziandone anche le stesse condizioni sempre in maniera gratuita per il cliente, che dovrà tuttavia versare 35 euro come tassa ipotecaria. Come per la precedente modalità, attraverso una raccomandata si dovrà comunicare l’intenzione di avvalersi di questa possibilità sia alla nuova banca che alla vecchia, che è obbligata ad accettare la richiesta e a concedere il nulla osta entro 30 giorni (termine oltre il quale incorrerà in penali e sanzioni).
Quali sono le novità della Legge di Bilancio 2023?
Per attenuare l’impatto degli aumenti dei tassi di interesse sui mutui - con Euribor balzato da -0,5% al 2,4 in nove mesi ed Euris da 0,5% al 2,5% - l’articolo 1 comma 322 della nuova finanziaria ripristina una norma di 12 anni fa (DL 70/2011).
Fino al 31 dicembre 2023, questa norma permetterà a mutuatari con Isee inferiore ai 35.000 euro in regola con il pagamento delle rate e con un finanziamento di importo non superiore a 200.000 euro per acquisto o ristrutturazione di un immobile destinato ad abitazione, di trasformare i mutui ipotecari da tasso variabile a tasso fisso anche se nel contratto di mutuo non sono presenti clausole in questo senso.
Inoltre, il tasso fisso che dovrà essere applicato non potrà essere superiore a quello più basso tra l’Irs in euro a 10 anni e quello pari alla durata residua del mutuo, con l’aggiunta dello spread del mutuo variabile originario. In tal modo, chi richiede tale passaggio, ogni mese o semestralmente potrà pagare una rata fissa, pur non avendo comunque la sicurezza che questa possa essere più bassa rispetto alla precedente a tasso variabile.
Le altre agevolazioni sugli immobili
Oltre alle detrazioni edilizie per l’acquisto di abitazioni ristrutturate o costruite da imprese (pari al 50% e da applicare sul 25% del prezzo), e il sismabonus del 75% o 85% per compravendite entro 30 mesi dalla fine dei lavori, ancora per un anno gli under 36 con Isee non superiore a 40.000 euro che intendono acquistare la prima casa saranno esenti dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, nonché dall’imposta sostitutiva sui mutui dello 0,25%.
