Come dichiarare gli affitti brevi?
Secondo l’Agenzia delle Entrate, parliamo di affitti (o locazioni) brevi quando la durata non è superiore ai 30 giorni. Altro requisito è che a dare in godimento l’immobile sia una persona fisica; pertanto gli affitti brevi non rientrano nell’attività di impresa.
Questi hanno negli ultimi anni riscosso un grandissimo successo complice la ripresa del turismo e degli spostamenti dopo la pandemia. Secondo un’analisi di Scenario Immobiliare, quest’anno si raggiungerebbero le 950.000 abitazioni locate. A darne conferma sarebbero i numeri di Airbnb: gli annunci attivi sono aumentati in tutte le città italiane portando a una crescita nell’ultimo anno del 13% a Roma, del 20% a Firenze e di oltre il 40% a Milano, dove a dicembre 2021 si registravano 11.116 annunci, mentre a settembre 2022 si sono sfiorati i 16.000.
Cosa comprende la normativa già in vigore?
Di fronte a questo boom è evidente l’esigenza di una normativa adeguata e unitaria nell’intera penisola. Alcuni passi sono già stati fatti negli anni passati, identificando una serie di obblighi in capo al locatore. Dal 2017 è previsto l’obbligo di rispettare l’aliquota del 21% sui canoni riscossi per gli agenti immobiliari e, teoricamente, anche per coloro che affittano sui portali online.
I redditi ricavati devono essere dichiarati sia nel 730 che nel modello Redditi indicando il codice “immobile locato in regime di libero mercato”. Il locatore, inoltre, deve inviare i dati all’Agenzia delle Entrate entro il 30 giugno successivo alla conclusione del contratto. Nel caso di mancato adempimento sono previste delle sanzioni che vanno da 250 euro fino a 2000 euro. Il decreto sicurezza del 2018 ha poi aggiunto l’obbligo di informare la questura in merito ai dati degli alloggianti.
Quali sono le novità?
Dal 1 gennaio 2023 aumentano gli obblighi dei locatori e il mancato rispetto potrebbe comportare loro non pochi problemi. Già approvato e comunicato è il provvedimento 86984/2022 con il quale è prevista la comunicazione da parte dell’affittuario dei dati catastali dell’immobile all’Agenzia delle Entrate. A questo si aggiunge il decreto legislativo di recepimento della Direttiva Dac7 sulla cooperazione amministrativa nel settore fiscale. Il decreto prevede la trasmissione, da parte dell’intermediario e sempre all’agenzia delle Entrate, anche del codice fiscale del locatore, dei redditi percepiti e delle operazioni effettuate.
Al momento manca solamente il parere delle commissioni parlamentari a seguito del quale la norma prenderà vita e sarà in vigore dal primo giorno del 2023. Una mossa che pone maggiore attenzione alla gestione dei molteplici portali online e di conseguenza al settore degli affitti brevi. Gli intermediari dovranno, infatti, comunicare trimestralmente i dati del locatore, i redditi e le operazioni effettuate all’Agenzia delle Entrate. Proprio per questo motivo, molte piattaforme hanno già iniziato a inviare delle comunicazioni ai propri host anticipando dubbi e preoccupazioni.
A fare un esempio della modalità di gestione è Airbnb, la quale ha avvisato tramite mail i locatori evidenziando l’obbligo di questi ultimi di fornire tutte le informazioni del caso. Nello specifico saranno concessi 2 solleciti e 60 giorni di avviso, dopodiché i profili saranno bloccati automaticamente e i corrispettivi trattenuti. Quindi, a esempio, per i check in successivi al 1 gennaio 2023 e senza l’invio delle informazioni necessarie entro il 2 marzo dello stesso anno i pagamenti per le prenotazioni dal 2 marzo in poi saranno congelati e le prenotazioni future bloccate. Il tutto sarà, ovviamente, ripristinato in seguito all’adempimento degli obblighi previsti.
La situazione a livello locale
Accanto alle norme nazionali sono poi state emanate disposizioni differenti dalle varie regioni. Lombardia, Puglia, Veneto, Piemonte e Campania hanno introdotto anche il codice identificativo regionale (Cir) per il riconoscimento della struttura. L’obiettivo di tutte queste normative è evidente: riuscire a identificare gli operatori sul mercato garantendo una maggior regolarizzazione e annullando, o quantomeno riducendo, l’elevata evasione fiscale.
Uno strumento utile e di cui continua l’attesa è la banca dati delle locazioni brevi. Questo permetterebbe di creare un vero e proprio elenco di tutte le unità presenti sul territorio garantendone il riconoscimento tramite un apposito codice alfanumerico e che sarebbe poi visibile sulle varie piattaforme.
