Case green, un’esclusiva delle classi più agiate?

La direttiva dell’Unione europea sta creando grande scalpore nelle case degli italiani: prevede l’acquisizione di una maggior efficienza energetica per tutti gli immobili entro il 2033, imponendo come minimo il raggiungimento della fascia D. Una richiesta che preoccupa, perché l’Italia è ben lontana da soddisfarla.

Secondo Assoimmobiliare, il 55% degli edifici residenziali in Italia ha come classe energetica la F o, addirittura, la G.

Pertanto per rispondere alla direttiva sarà necessario intervenire su una buona parte dei nostri edifici: a Milano bisognerà adeguarne circa il 7,4%, a Roma il 12,4%, a Genova il 13,5%, mentre al Sud queste percentuali crescono ancora e fanno raggiungere, a esempio, il 39,5% a Napoli.

Numeri che fanno storcere il naso alla Presidente Meloni, la quale definisce la direttiva europea come una «patrimoniale mascherata». Di pari passo vanno, dunque, le decisioni del Parlamento Italiano di centrodestra che a Strasburgo boccia il provvedimento dell’Unione.

Il mercato però sembra prendere una direzione opposta, poiché appare sempre più evidente che l’affare del momento sia quello di comprare un immobile green.

Lo conferma la ricerca condotta da Iuav per l’Osservatorio Rebuild, che identifica una crescita del valore degli immobili con una buona categoria energetica: gli immobili che, tramite ristrutturazione, passano dalla fascia G alla D hanno un incremento di valore compreso tra il 14% e il 18%, quota che sale al 30%-40% se dall’ultima categoria (la G) si sale alla migliore (categoria A).

In media, secondo l’indagine di Scenari Immobiliari per Affari e Finanza, un immobile con un buon ranking Ape (attestato di prestazione energetica) ha un valore di mercato maggiorato del 35% rispetto a uno esattamente identico ma con una bassa efficienza energetica.

La sostenibilità assume un ruolo sempre più centrale nelle nostre vite e, adesso, anche nelle nostre case e nel nostro modo di acquistarle.

Secondo il report 2022 della Fiaip (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali) il 60% degli acquirenti sarebbe consapevole dei benefici di una casa green, facendo crescere di pari passo le richieste di acquisto di immobili nuovi con alte classi energetiche.

Inoltre, circa il 70% degli edifici di nuova costruzione appartiene alla fascia A o B e aumenta anche il numero di immobili sottoposti a una ristrutturazione (circa il 40%).

Abbiamo quindi un mercato che traina verso una nuova era per il mattone. In questo contesto, però, non possiamo non considerare le famiglie e le loro esigenze. Perché se è vero che migliorare la propria classe energetica permette di ridurre notevolmente i costi, e la crisi energetica lo ha dimostrato, è anche vero che le spese di attuazione non sono a portata di tutte le tasche.

Secondo la Fiaip l’86% degli appartamenti venduti in periferia aveva una classe Ape tra le più basse (E,F,G), mentre gli immobili con la medesima classe energetica venduti nelle zone più “prestigiose” delle città sono, in proporzione, un numero inferiore. Al tempo stesso, quasi il 40% tra quest’ultime rientra tra le categorie più performanti. Già l’analisi 2021 identificava questo problema: a scegliere immobili poco efficienti sotto il profilo energetico sono soprattutto le famiglie più povere, per evidenti ragioni di disponibilità economica.

Lo conferma anche un’indagine di Assoimmobiliare: il 47% dei soggetti partecipanti dichiara che, anche se il prezzo della propria casa dovesse diminuire, non cercherà una nuova abitazione. La causa per circa il 50% di questi ultimi è l’impossibilità economica di sostenere le spese necessarie alla ristrutturazione o all’acquisto di un immobile più efficiente.

Neanche i bonus edilizi hanno cambiato questa realtà: a beneficiarne per la ristrutturazione sono stati soprattutto proprietari di villette, case autonome o, comunque, di immobili nei quartieri più abbienti.

È proprio in periferia che diventa più difficile trovare i soldi necessari per adeguarsi alle normative europee e attuare una ristrutturazione energetica: scegliere la ditta, accordarsi sulle tempistiche e sui costi da sostenere.

Secondo i calcoli Enea, i costi del Superbonus per efficientare di almeno due classi energetiche il proprio immobile sono stati in media di circa 598.000 euro per i condomini, 114.000 per edifici unifamiliari e 97.000 per unità familiari indipendenti.

In questo scenario diventa fondamentale il ruolo delle istituzioni che, secondo la presidente di Assoimmobiliare Silvia Rovere, dovranno sfruttare la leva fiscale per attrarre gli investimenti dei privati.

A fargli eco il presidente della Fiaip Gian Battista Baccarini, che dichiara: «L’Europa dovrebbe mettere in campo un fondo di incentivi strutturali per la ristrutturazione green, al quale il Governo potrebbe affiancare mutui a tassi veramente bassi, sul modello Consap». A questo bisogna però accostare un sistema di edilizia pubblica che garantisca una tutela dei quartieri periferici e più degradati.

Le direttive dell’Unione duropea richiedono la ricerca di un punto di incontro tra esigenze anche molto distanti tra loro. La domanda di immobili green aumenta, così come aumenta la necessità di intervenire a favore dell’ambiente. Dall’altro lato, però, dobbiamo fare i conti con un grande numero di famiglie che non possono sobbarcarsi spese così importanti.