Mercato immobiliare: alla ricerca di sicurezza nell’incertezza
Nel 2022 le compravendite di immobili sono aumentate del 5,4% rispetto al 2021 secondo la Fimaa (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari), mentre le previsioni per il 2023 sono in discesa. Un rallentamento che, inevitabilmente, risentirà di tutti quei fattori che pesano sull’economia: il rialzo dei tassi di interesse sui mutui, primi tra tutti, ma anche l’inflazione, i rincari delle materie prime e, in generale, l’incertezza del momento storico – economico che stiamo vivendo.
Certo è che la situazione non è rosea per coloro che decidono di comprare casa. Ancora di più dopo l’ultima decisione della Bce di innalzare di altri 50 punti base i 3 tassi di riferimento per contenere l’inflazione. Una corsa a ostacoli dove gli imprevisti sembrano non avere mai fine: secondo la società statunitense Homelight, nel primo trimestre del 2023 si è registrato un aumento del 30% degli imprevisti rispetto al secondo trimestre del 2022.
Analizzando questo contesto è, quindi, più che ragionevole il desiderio degli acquirenti di trovare maggiori sicurezze. Tornano così in prima linea clausole specifiche nei contratti di acquisto di immobili che permettono di limitare il rischio in ambiti specifici.
Per esempio, una delle clausole più gettonate è quella finanziaria che garantisce all’acquirente il diritto di recedere in caso quest’ultimo non riesca a ottenere un mutuo, di recuperare il deposito senza alcuna penale e, per il venditore, di rimettere la casa sul mercato. Piuttosto diffusa è anche l’introduzione di una clausola che prevede la finalizzazione del contratto solamente con la vendita da parte del compratore della casa precedente, evitando così di trovarsi con 2 case di proprietà.
Esiste, poi, una tipologia particolare di contingenza connessa all’occupazione, la cui crescente diffusione è inevitabilmente legata al fenomeno dei licenziamenti di massa, ai quali l’acquirente di un immobile rischia di essere esposto. La clausola occupazionale, infatti, permette al soggetto che perde il proprio lavoro prima della chiusura dell’affare di recedere senza dover sostenere il pagamento di una penale.
È proprio la politica del taglio costi con i suoi licenziamenti messi in atto negli ultimi mesi dalle più grandi multinazionali nel mondo (tra cui Twitter, Microsoft, Amazon e Meta) ad aumentare le preoccupazioni e a spingere verso nuove esigenze di sicurezza.
A peggiorare la situazione è il fallimento della Silicon Valley Bank, che ha causato un ulteriore ostacolo nei mercati tecnologici e finanziari. A tremare, poi, è tutto il mondo delle start up tech: la preoccupazione principale è non riuscire a pagare i propri dipendenti. Si mette così in discussione l’intera stabilità del sistema, rischiando di inasprire e ampliare un periodo di licenziamenti piuttosto intenso e, conseguentemente, porre un freno alle nuove assunzioni.
Ogni evento si riflette sul mercato immobiliare: il rischio è avere acquirenti «ansiosi che desiderano avere maggiori protezioni», spiega l’avvocato immobiliare Michael Romer al Wall Street Journal.
L’introduzione di clausole specifiche diventa quindi un modo di ridurre la cerchia dei possibili imprevisti e, se da una parte è vero che la presenza di richieste specifiche indebolisce l’offerta presentata dall’acquirente, dall’altra è il momento storico a consentirlo. Stiamo infatti passando da quello che può essere definito come il “mercato del venditore” a un “mercato dell’acquirente”.
Durante la crisi pandemica si è verificato un boom di acquisti nel settore immobiliare, complici i tassi ai minimi storici, dove in numerosi rinunciavano anche a delle contingenze standard, come le ispezioni domiciliari o le richieste di finanziamento, preferendo il pagamento in contanti per prevalere sugli acquirenti concorrenti.
Oggi, invece, questa grande concorrenza viene meno e, sempre secondo Homelight, i prezzi degli immobili sono destinati a scendere per un rapporto domanda-offerta sempre più lontano con numerosi immobili in vendita e un calo di offerenti.
Nonostante tutto, però, il mattone continua a presentarsi come il “bene rifugio” per eccellenza. La realtà economica che stiamo vivendo spinge gli acquirenti a tutelarsi, in primis, legalmente, ma anche a selezionare case sempre più in linea con le attuali esigenze.
Secondo Fimaa la casa maggiormente richiesta è indipendente (così da tagliare le spese condominiali), in periferia, con una classe energetica medio-alta, già ristrutturata e con terrazzi o balconi. Particolarmente apprezzata è anche la presenza di una stanza in più da adibire a studio. Insomma, una casa che sia a prova di pandemia e smart working, con spazi esterni e che, allo stesso tempo, permetta di contrastare i costi crescenti di gas e luce.
Il 2023 si prospetta, dunque, come un anno di ricerca di un nuovo equilibro nel mercato immobiliare. Le crescenti richieste degli acquirenti, tanto nei contratti quanto nelle caratteristiche immobiliari, sono lo specchio di un sistema economico in forte difficoltà e il tentativo di riuscire a rispondere a numerose incertezze.
