New York: gli uffici vuoti diventano appartamenti
Dare nuova vita ai grattacieli antichi e agli uffici svuotati dallo smart-working, per trasformarli in appartamenti e condomini. Questa è la nuova moda di New York, che potrebbe contagiare il resto del mondo.
Con i loro palazzi di più piani nel cuore delle città le grandi compagnie hanno contribuito a creare il modello urbanistico di oggi ma la pandemia di Covid-19 e la diffusione del lavoro agile anche dopo i lockdown hanno reso quei luoghi molto meno frequentate, da Londra a Berlino, fino a Milano. Per questo, sono sempre di più gli imprenditori che si stanno chiedendo come riconvertirli.
A New York mentre per gli appartamenti più moderni del centro gli affitti sono ancora alle stelle, tanto che secondo le stime delle agenzie immobiliari si può arrivare addirittura a 3700 dollari al mese per soli 36 metri quadrati, il valore degli edifici più datati e obsoleti sta crollando rapidamente.
I proprietari quindi si trovano a scegliere tra spendere molti soldi per rinnovare uffici che difficilmente verranno ancora usati, oppure tentare un investimento potenzialmente più redditizio: renderli delle abitazioni.
Il sindaco della città, Eric Adams, si è mostrato favorevole all’iniziativa, che reputa un’occasione per eliminare la carenza cronica di alloggi a Manhattan, dove a causa dei regolamenti in vigore le nuove costruzioni sono molto costose e lente nella realizzazione. Le tariffe mensili sull’isola sfiorano i 4.100 dollari (+15% rispetto al gennaio 2022) ed è aumentato il numero di persone senza fissa dimora.
Anche se alcuni funzionari cittadini non sono convinti che la soluzione sia risolutiva, la riconversione delle sedi delle aziende in torri residenziali può essere comunque un’opportunità, se non altro per dare nuova vita a palazzoni di 30 o più piani abbandonati.
Molti edifici però non sono adatti a questo tipo di operazione. Gli uffici più moderni, per esempio, non hanno la quantità minima di finestre necessarie a far entrare la luce naturale e la ventilazione nelle abitazioni, i pavimenti sono composti da grandi lastre, poco adatte all’uso abitativo e spesso il numero di ascensori è eccessivo per un edificio residenziale.
In diversi edifici poi non sono presenti abbastanza spazi aperti oppure la densità di uffici per piano è superiore a quella consentita per gli appartamenti.e le deroghe, richieste dai costruttori, sono difficili da ottenere e spesso rallentano i lavori.
Nemmeno tutte le aree sono adatte alle torri residenziali. A New York, come in diverse altre città europee, i quartieri che ospitano i poli industriali e le grandi fabbriche sono particolarmente rumorosi o inquinati.
La Silverstein Properties, una ditta newyorkese che opera nel settore, ha stimato, tramite l’intelligenza artificiale che, su circa 2500 edifici presenti sulla 96esima strada della Grande Mela, solo 323 sarebbero idonei a diventare condomini. Un numero apparentemente basso ma secondo le previsioni se si riuscisse a convertire solo una parte di questi nei prossimi sette o otto anni si riuscirebbero a creare fino a 15 mila nuove unità abitative, una quota minima ma non trascurabile delle 500 mila promesse dal sindaco Adams nei prossimi dieci anni.
Le riconversioni sono però costose. Il prezzo per realizzare un’operazione di questo tipo su vecchio edificio, secondo i dati condivisi da Bermen, un’altra azienda del settore, si aggira sui 5 milioni di dollari per l’acquisto e sui 14 milioni per i lavori.
Le vendite di contro sono molto redditizie: il prezzo di un nuovo condominio a Midtown arriva fino 185 milioni di dollari e c’è chi mira addirittura ad alzare questa cifra, ristrutturando immobili di lusso.
Gli imprenditori edili però chiedono incentivi, e non solo dalla città di New York ma anche dal governo federale di Washington.
Questa nuova tendenza sembra destinata a lasciare il segno non solo negli Stati Uniti, ma ad affrancarsi anche in Europa. Dalla City di Londra a piazza Gae Aulenti a Milano sono numerosi le torri e gli uffici a beneficiare di una nuova destinazione d’uso e nel capoluogo lombardo esiste già qualche esperimento simile: nel progetto del Mind Innovation District, sorto nell’area destinata all’Expo 2015, è infatti prevista anche la trasformazione di uno degli edifici in uno studentato.
