Case green: boom di domanda e crescita dei prezzi
Sullo sfondo c’è il dibattito sulla direttiva Ue, che impone ai cittadini europei di ristrutturare i propri immobili e farli rientrare nella classe energetica E entro il 2030 (salvo alcuni casi). In primo piano invece si staglia un altro dato che invade il presente e si unisce all’agitazione dei proprietari di oltre la metà delle abitazioni italiane: il sempre crescente gap tra i prezzi del nuovo e dell’usato.
Il divario emerge dalle statistiche provvisorie dell’Istat dove le stime preliminari notano un Indice dei prezzi delle abitazioni (Ipab) acquistate dalle famiglie per fini abitativi o di investimento in netta crescita (3,0%) rispetto allo stesso periodo di riferimento dell’anno scorso.
Sebbene in rallentamento rispetto al precedente, il terzo trimestre 2022 conferma un aumento su base annua dei prezzi in atto da oltre 3 anni, nonostante l’aumento dei tassi sui mutui frutto delle politiche monetarie restrittive del 2022.
In questo scenario sono i prezzi delle nuove abitazioni a fare la parte del leone, con un +2,8% dopo l’aumento del 12,1% del trimestre precedente e una crescita media del 6,6% dei tre trimestri del 2022. Le abitazioni tendono a trasformarsi in veri e propri uffici per lavoratori in smart working, e il mercato si allinea ai nuovi stili di vita post-pandemia, dove si afferma una crescente esigenza di soluzioni abitative che mirino all’efficienza energetica “per non dipendere dalla volatilità della bolletta”, come risulta dalla recente indagine Nomisma sulle famiglie.
Parliamo di case di nuova costruzione o esistenti ma ristrutturate, che rispondono a una domanda ben strutturata in termini di spazi esterni e interni, risparmio energetico, costi di gestione e materiali utilizzati. Un vantaggio non indifferente per i futuri proprietari, che acquistando un’abitazione già pronta e dotata di tutti quei comfort - che la stessa direttiva Ue mira a standardizzare - evita di imbarcarsi in ristrutturazioni con tempi e costi finali incerti. Nella scelta, sono complici i rincari delle materie prime, ma anche la carenza di imprese disponibili a effettuare i lavori, data la forte presenza di cantieri attivi in altre ristrutturazioni finanziate con il Superbonus 110%.
La situazione del mercato immobiliare, nonostante l’effetto inflativo a cascata dell’invasione russa, si è mantenuta positiva lungo il 2022, che secondo Nomisma ha concluso con 767.000 compravendite, delle quali meno del 10% sono case nuove situate per la maggior parte nelle grandi città, fra le quali è Milano a registrare numeri record.
Inoltre, i complicati scenari economici che si sono susseguiti dopo la Brexit hanno deluso le aspettative della grande finanza britannica, che scappa dalla city per trovare rifugio tra le vie della moda del capoluogo lombardo.
Un trend in crescita e che non sembra arrestarsi, come si evince dal volume di vendite della Barbara Magro Luxury Real Estate, fra le agenzie immobiliari più importanti di Milano, che vede acquisti milionari di attici e appartamenti di alta classe da parte di manager o imprenditori provenienti dal Regno Unito o dagli Usa.
Come da manuale (economico), a una forte domanda si associa un’offerta insufficiente, forse anche impreparata a un boom di questo tipo, che inevitabilmente fa levitare i prezzi degli immobili.
Milano - già centro nevralgico dell’economia italiana e vera e propria capitale europea - si fa sempre più polo attrattivo per banchieri, gestori di fondi e basi operative di grandi banche internazionali come Jp Morgan o Citigroup, che acquistano case nuove e spaziose per tutto il centro.
Tra le zone più costose, secondo i dati di Tecnocasa, spuntano i quartieri Garibaldi e Moscova, con abitazioni signorili di recente costruzione che valgono 15.000 euro al metro quadro, lo stesso prezzo che troviamo in zona San Babila o nell’elegante Brera. Per un appartamento di fascia alta usato nel quartiere City Life si spendono mediamente 8.000 euro, 4.000 in più se ne vogliamo uno nuovo.
Stando alle analisi di mercato di Immobiliare.it Con un tempo di vendita di circa 3,1 mesi - irrisorio rispetto all’anno scorso - e un aumento dei prezzi del 3,8%, il valore totale delle compravendite nella sola città di Milano raggiunge i 5,61 miliardi di euro.
La classificazione energetica è l’elemento cardine su cui si basano le differenze di valore sul mercato.
Il Sistema Informativo sugli Attestati di Prestazione Energetica (Siape) dell’ente pubblico di ricerca Enea evidenzia un forte gap fra le abitazioni con tassi più elevati di efficienza energetica - con circa il 9,9% di immobili residenziali di classe A e B - e le abitazioni ad alto consumo energetico e impatto ambientale appartenenti alla fascia G, la più bassa in assoluto, che dominano la classifica con il 35,2% lungo tutta la Penisola, denotando una minima efficienza energetica della maggior parte degli immobili italiani.
Un divario che Nomisma calcola anche in termini di prezzo al metro quadro fra le case di fascia alta e quelle di classe energetica inferiore a D, con una differenza del 19,2% negli immobili di pregio nelle principali città italiane, con valori di poco superiori nelle zone centrali delle città fino al 25% nelle periferie, in cui Palermo, Genova e Bari registrano divari di prezzo ben superiori a quello medio.
Le scadenze europee sull’efficientamento energetico si uniscono a un mercato che esige in maniera costante abitazioni al passo con i tempi e la consapevolezza ecologista si scontra con le difficoltà economiche degli italiani. Il nuovo paradigma dell’abitazione attende ancora di essere attuato, servono investimenti concreti e pragmatici, un maggiore ricorso al nuovo Superbonus finalizzato al raggiungimento di un nuovo standard dell’abitare, in modo tale da stare dietro a un gap economico destinato ad allargarsi ulteriormente.
A ciò si aggiunge un’ultima considerazione: secondo l’Associazione nazionale dei costruttori, servirebbero una decina di anni nelle condizioni degli ultimi due anni (con Superbonus e cessione dei crediti) per raggiungere il primo livello di obiettivo posto dalle regole Ue e ben 630 anni se invece si tornasse alle condizioni e ai ritmi di riqualificazione energetica precedente al 110%.
