Mercato immobiliare: alla ricerca di sicurezza nell’incertezza

Nel 2022 lecompravendite di immobilisonoaumentate del 5,4% rispetto al 2021secondo laFimaa(Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari),mentre leprevisioni per il 2023 sono in discesa. Un rallentamento che, inevitabilmente, risentirà di tutti quei fattori che pesano sull’economia: ilrialzo dei tassi di interesse sui mutui,primi tra tutti, ma anche l’inflazione,irincaridelle materie prime e, in generale, l’incertezza del momento storico – economico che stiamo vivendo. Certo è che la situazione non è rosea per coloro che decidono di comprare casa. Ancora di più dopo l’ultima decisione dellaBcediinnalzare di altri 50 punti base i 3 tassi di riferimento per contenere l’inflazione. Una corsa a ostacoli dove gli imprevisti sembrano non avere mai fine: secondo la società statunitenseHomelight,nel primo trimestre del 2023 si è registrato un aumento del 30% degli imprevisti rispetto al secondo trimestre del 2022. Analizzando questo contesto è, quindi, più che ragionevole il desiderio degli acquirenti ditrovare maggiori sicurezze. Tornano così in prima linea clausole specifiche nei contratti di acquisto di immobili che permettono di limitare il rischio in ambiti specifici. Per esempio,una delle clausole più gettonate è quella finanziariache garantisce all’acquirente ildiritto di recederein caso quest’ultimo non riesca a ottenere un mutuo, di recuperare il deposito senza alcuna penale e, per il venditore, di rimettere la casa sul mercato. Piuttosto diffusa è anche l’introduzione di una clausola che prevede lafinalizzazione del contratto solamente con la venditada parte del compratoredellacasaprecedente, evitando così di trovarsi con 2 case di proprietà. Esiste, poi, una tipologia particolare di contingenza connessa all’occupazione, la cui crescente diffusione è inevitabilmente legata al fenomeno dei licenziamenti di massa, ai quali l’acquirente di un immobile rischia di essere esposto. Laclausola occupazionale, infatti, permette al soggetto cheperde il proprio lavoroprima della chiusura dell’affare direcedere senza dover sostenere il pagamento di una penale. È proprio la politica del taglio costi con i suoilicenziamentimessi in atto negli ultimi mesi dalle più grandi multinazionali nel mondo (tra cuiTwitter, Microsoft, Amazon e Meta) ad aumentare le preoccupazioni e a spingere verso nuove esigenze di sicurezza. A peggiorare la situazione è ilfallimento dellaSilicon Valley Bank,che ha causato un ulteriore ostacolo nei mercati tecnologici e finanziari. A tremare, poi, è tutto il mondo dellestart up tech:la preoccupazione principale è non riuscire a pagare i propri dipendenti. Si mette così in discussione l’intera stabilità del sistema, rischiando di inasprire e ampliare un periodo di licenziamenti piuttosto intenso e, conseguentemente, porre un freno alle nuove assunzioni. Ogni evento si riflette sul mercato immobiliare:il rischio è avereacquirenti «ansiosi che desiderano avere maggiori protezioni»,spiega l’avvocato immobiliare Michael Romer alWall Street Journal. L’introduzione di clausole specifiche diventa quindi un modo diridurre la cerchia dei possibili imprevistie, se da una parte è vero che la presenza di richieste specifiche indebolisce l’offerta presentata dall’acquirente, dall’altra è il momento storico a consentirlo. Stiamo infatti passando da quello che può essere definito come il “mercato del venditore” a un “mercato dell’acquirente”. Durante lacrisipandemicasi è verificato unboom di acquisti nel settore immobiliare,complici i tassi ai minimi storici, dove in numerosi rinunciavano anche a delle contingenze standard, come le ispezioni domiciliari o le richieste di finanziamento, preferendo il pagamento in contanti per prevalere sugli acquirenti concorrenti. Oggi, invece, questa grande concorrenza viene meno e, sempre secondoHomelight, i prezzi degli immobili sono destinati a scendere per un rapporto domanda-offerta sempre più lontano con numerosi immobili in vendita e un calo di offerenti. Nonostante tutto, però,il mattone continua a presentarsi come il “bene rifugio” per eccellenza. La realtà economica che stiamo vivendo spinge gli acquirenti a tutelarsi, in primis, legalmente, ma anche aselezionare case sempre più in linea con le attuali esigenze. SecondoFimaala casa maggiormente richiesta èindipendente(così da tagliare le spese condominiali), inperiferia,con unaclasse energeticamedio-alta,giàristrutturatae conterrazzi o balconi.Particolarmente apprezzata è anche la presenza di una stanza in più da adibire a studio. Insomma, una casa che sia a prova di pandemia e smart working, con spazi esterni e che, allo stesso tempo, permetta di contrastare i costi crescenti di gas e luce. Il 2023 si prospetta, dunque, come un anno di ricerca di un nuovo equilibro nel mercato immobiliare. Le crescenti richieste degli acquirenti, tanto nei contratti quanto nelle caratteristiche immobiliari, sono lo specchio di un sistema economico in forte difficoltà e il tentativo di riuscire a rispondere a numerose incertezze.